Kako daleč je že priprava omenjenega predloga zakona?
Z našimi zunanjimi strokovnjaki smo že pred nekaj meseci pripravili posebno skupino zainteresiranih domačih in tujih finančnih in nepremičninskih strokovnjakov ter naložbenikov, ki nam bodo v pomoč pri pripravi primernega zakonskega besedila. Načrtujemo tudi organizacijo posebnega strokovno – poslovnega posveta.
Ali ste med koalicijskimi strankami o predlogu že usklajeni?
Koalicijska pogodba v poglavju o stanovanjski politiki določa da je v prihodnjem obdobju potrebno bistveno okrepiti 'ponudbeno stran' stanovanjske oskrbe, kar naj zagotovi možnosti za večjo in cenovno ugodnejšo gradnjo stanovanj. Potrebno je povečati tudi raznovrstnost stanovanjske ponudbe in oblik organiziranja za reševanje stanovanjskih problemov ter v roku dveh let, to je do konca leta 2002, omogočiti sprejetje zakona, ki bo urejal finančne instrumente, ki omogočajo racionalnejše financiranje gradnje. Te usmeritve koalicijske pogodbe so dobra podlaga za vsebinske rešitve, ki jih bo prineslo, tako upam, uspešno koalicijsko usklajevanje.
Po katerih državah se boste zgledovali pri predlogu zakona?
Kot je znano, gre za pomemben nepremičninski finančni instrument, ki se je že pred desetletji razvil v ZDA in je uspešno zaživel tudi v nekaterih evropskih državah, predvsem v Nemčiji in Veliki Britaniji. Jasno pa je, da ga bomo prilagodili pogojem našega nepremičninskega in kapitalskega trga.Spomnil bi tudi, da je podobne zakonske rešitve predlagala Gospodarska zbornica Slovenije že leta 1998, žal ni bila deležna ustrezne podpore; prav tako pa je o potrebi nepremičninskih skladov že pred leti javno govoril dober poznavalec tega področja, nekdanji državni sekretar Dušan Blagajne.
Kaj bo bistvo vašega predloga zakona in zakaj taksen zakon potrebujemo?
Zakon bo v bistvu dopolnilo ZISDU, vendar ga po mojem mnenju ni mogoče uveljaviti kot njegovo polnilo. Zaradi specifičnosti na nepremičninskem področju je potrebno s posebnim zakonom urediti področje naložb nepremičninskih skladov in predvsem določiti drugačni status nepremičninskih vzajemnih skladov, ki morajo biti pravne osebe. Sicer pa jih bodo lahko upravljale tudi obstoječe družbe za upravljanje, vendar bodo morale imeti posebno dovoljenje. Tudi zaposleni in člani uprav bodo morali izpolnjevati posebne pogoje. Posebno bo potrebno določiti nadzor nad nepremičninskim skladi, ter ustanove, ki ga bodo izvajale.
Zakon je potreben, ker obstoječa zakonodaja ne omogoča ustavljanje oziroma oblikovanje investicijskih skladov, ki bi lahko svoje naložbe večinsko usmerjale v nepremičnine.
Kako bi vaš predlog vplival na zniževanje cen nepremičnin?
Pomembno je razumeti, da bodo investicijski skladi gradili nepremičnine in jih ne bodo kupovali na trgu, kar pomeni, da bodo tako nepremičnine dosegle ceno zgolj gradbenih in obrtniških del ter drugih stroškov in ne cene, ki veljajo na trgu. Zakon bo določal, da bodo nepremičninski skladi večino tako pridobljenih nepremičnin obdržali v svoji lasti ter dosegali svoj prihodek z oddajanjem v najem in upravljanjem. Učinek na trgu bo dvojen_ s povečanje ponudbe nepremičnin v najem se bodo znižale profitne najemnine ter zmanjšalo povpraševanje po lastniških nepremičninah. Na ta način bo marsikdo lahko po dostopni ceni in na trgu najel stanovanje in mu ne bo potrebno čakati pri občini na socialno ali neprofitno stanovanje. Bistveno je, da bo ta osnova za izračun najemnine skoraj 40 odstotkov nižja cena stanovanj kot je sedanja osnova za izračun profitne najemnine. Seveda pa bo trg, kljub znižanju cen nepremičnin še vedno pomemben generator gospodarske rasti, saj se bodo še povečale naložbe v nepremičnine.
Pomemben učinek bo tudi vpliv na trg dela in še posebno na mobilnost delovne sile. Mladi ljudje, ki končajo šolo so prav zaradi togosti stanovanjske ponudbe prisiljeni iskati delo v domačem kraju ali v njegovi neposredni bližini. Vse dosedanje spodbude so usmerjene v zelo dolgoročno reševanje stanovanjskih potreb, kar je zagotovo nujno, vendar Slovenija ni razvila pomembnega segmenta najemnega profitnega trga stanovanj, ki bi omogočil mladim ljudem, v sorazmerno kratkem času poiskati manjše stanovanje, ki bi za obdobje nekaj let rešilo njihov stanovanjski problem. In to tam, kjer so tudi dejansko delovna mesta. Sedanje stanje pa mlade sili že zelo zgodaj v iskanje trajnih rešitev stanovanjskega problema, pogosto takrat, ko si šele ustvarjajo družine oziroma še niso prepričani, če je njihovo delo tako trdno, da bodo tudi investirali v svoje stanovanje ali hišo. Mladi ljudje zagotovo tudi niso finančno sposobni sprejeti tako velikih finančnih bremen in se zato zatekajo k različnim »pomočem« ( še največ k sorodnikom in znancem). Tržno gospodarstvo zahteva mobilno delovno silo, mlad človek pa mora imeti možnost, da najde sebi primerno stanovanje v mesecu ali dveh, kjerkoli v Sloveniji. Za najemno stanovanje mora sedaj prositi občinske uradnike in nanj čakati celo vrsto let. Poleg tega ni sprejemljivo, da človek, ki nima lastnega stanovanja, sodi v kategorijo socialno ogroženih ljudi. V najrazvitejših državah na svetu le nekaj več kot 50 odstotkov ljudi živi v lastnih stanovanjih, medtem, ko v Sloveniji ta odstotek znaša preko 80 odstotkov. Predlagana rešitev bo tudi pomembno vplivala na zmanjšanje proračunskih sredstev, ki jih država namenja za sofinanciranje socialnih in neprofitnih stanovanj.
Kolikšno je po vašem mnenju zanimanje za ustanovitev taksnih skladov? Kdo so zainteresirani za ustanavljanje omenjenih skladov?
Moja ocena je, da bo zanimanje za ustanovitev takšnih skladov veliko. Najpomembnejši ustanovitelji bodo zagotovo zavarovalnice, sledijo pa jim družbe za upravljanje, investicijski skladi, ter pokojninski skladi. Naložbe bodo zagotovo zanimale tudi tujce. Dejstvo je, da naše zavarovalnice nimajo dovolj investicijskih priložnosti na našem kapitalskem trgu in da so v preveliki meri odvisne od vlaganja denarja v bančne depozite. Takšno stanje zagotovo ni dobro in povzroča celo kršenje zavarovalniških predpisov o dolgoročnih zavarovalniških naložbah. Ustanavljanje nepremičninskih investicijskih skladov bo zagotovo zanimivo za številne institucionalne investitorje, po drugi strani pa bodo nepremičninski vzajemni skladi zelo atraktivna oblik varčevanja za gospodinjstva.
S kom od zainteresiranih ste se že pogovarjali o tem?
Z večimi posamezniki, tako strokovnjaki kot tudi praktiki in tudi z nekaterimi družbami. Zdi pa se mi, da bi sami ideji o nepremičninskih skladih prav nič ne koristilo, če bi vam posredoval posamezna imena.